Essa classe de ativos cresceu muito nos últimos anos como podemos ver na imagem abaixo. Segundo a própria B3, a bolsa de valores aqui do Brasil, o número de investidores cresce a cada ano. Isso torna os investimentos mais acessíveis as pessoas, visto que esse cultura de investir cresce na população em geral.
Os fundos imobiliários (FIIs) se apresentam como uma das possibilidades de investimento para começar a montar uma carteira em 2024, mesmo o investidor não possuindo grandes quantias de dinheiro, como veremos mais a frente.
Os Fundos imobiliários se tornaram muito populares nos últimos anos, visto que se tornaram uma boa opção de fonte de renda passiva. Pelo fato da grande maioria deles pagarem os dividendos mensalmente, os investidores acabam utilizando essa classe de ativos como mais um fonte de renda.
Muito desses fundos tem um preço reduzido da sua cota, se tornando atrativo até para aqueles investidores que querem montar uma carteira de fundos imobiliários, porém não possuem um valor muito alto para investir.
Foi pensando nisso que trouxemos aqui 5 fundos imobiliários que o investidor pode utilizar para iniciar a montagem da sua carteira, ou até mesmo, incluir esses ativos em uma carteira já montada. Lembrando que de forma alguma esse artigo é uma recomendação de investimento, estude por conta própria ou converse com um profissional de investimento antes de tomar suas decisões de investimentos.
E por último, caso esteja começando no mundo dos investimentos, inicie com pouco dinheiro para que você possa ir se familiarizando, entendo como funciona as dinâmicas e tendências do mercado de renda variável.
Sumário dos Conteúdos
Quais critérios para escolher um fundo imobiliário
Tipo de fundo imobiliário
Dentro do segmentos de fundos imobiliários, temos fundos que atuam em segmentos diferentes e cada um possui suas características. Saber escolher o segmento do fundo que se quer investir pode determinar uma série de implicações que o investidor poderá enfrentar.
Os segmentos que hoje temos são:
- Papel – Fundo que investe basicamente em certificados de recebíveis imobiliários (CRI), que são títulos de dividas da renda fixa, ou seja, o fundo empresta dinheiro para a construção de um prédio por exemplo e fica com a dívida do dono do prédio que irá pagar com juros. Esses juros são os dividendos que são pagos aos acionistas do fundo;
- Fiagro – Tem por objetivo captar recursos para investir em ativos do agronegócio. São utilizados para investir em imóveis rurais e atividades da produção do setor do agronegócio;
- Fundo de fundos – São fundos que compram cotas de outros fundos imobiliários. Geralmente possuem uma carteira de fundos imobiliários bem diversificada sendo uma ótima escolha para quem não sabe em qual fundo investir, ou está iniciando;
- Hibrido – São um misto de dois ou mais fundos. Geralmente papel e tijolo, por isso a vantagem da diversificação, trazendo mais segurança e estabilidade;
- Tijolo – Tem como característica o investimento em imóveis físicos, principalmente galpões logísticos. Esses galpões servem de depósito, ou muitas vezes uma empresa utiliza para a fabricação de alguma coisa e paga um aluguel mensal para o dono do fundo que distribui esse aluguel na forma de dividendos;
- Lajes Corporativas – Esse tipo de FII investe em prédios de lajes corporativas, que nada mais é do que prédios cheios de escritórios que são alugados para empresas. Essas empresas pagam aluguel pelo espaço que é o dividendo do acionista desse fundo;
- Hotéis – Esse segmentos de fundos pode investir de três formas: comprando participações em hotéis, comercializando unidades hoteleiras (flats) e por meio da valorização dos ativos;
- Hospitalar – Ajudam no financiamento do segmento de saúde no país. Em geral, hospitais são imóveis com alta frequência de público, seja qual for o momento econômico do país e do mundo;
- Shopping center – São fundos que compram ou constroem shoppings centers e administram esse lugar. Cobram aluguel das lojas que estão no shopping e esse aluguel é repassado aos cotistas do fundo;
P/VP
O P/VP, ou Preço sobre Valor Patrimonial é um indicador utilizado para saber se uma ação ou fundo está cara ou barata. Se obtém da divisão entre o preço pelo valor patrimonial que é o valor contábil da empresa, descoberto através do seu patrimônio líquido, que seria a soma de todos os bens e direitos da empresa, menos as despesas.
Quando o P/VP estiver abaixo de 1,0 isso significa que o ativo está sub precificado e pode ser uma grande oportunidade de comprá-lo barato, mas também pode significar que existe algo de errado com a empresa ou fundo, por isso sempre estude antes de investir na empresa. Caso o P/VP esteja acima de 1,0 pode significar que o mercado está otimista com a ação e/ou fundo ou ainda pode significar que ele pode ter uma desvalorização da cota devido ao preço já estar muito esticado em relação ao seu preço normal.
Liquidez diária
É um critério que se deve levar bastante em consideração, visto que é a capacidade de transformar o ativo que você adquiriu em dinheiro novamente. Pense na liquidez diária como uma porta, onde quando todo mundo quiser sair essa porta só comporta um tamanho específico, então sempre opte por ativos com um boa liquidez diária de pelo menos R$500.000 a R$1.000.000.
Número de cotistas
É um indicador dos fundos imobiliários que indica a quantidade de pessoas que possuem o fundo, está ligada diretamente a liquidez diária, pois com um maior numero de cotistas, significa que as pessoa acreditam no fundo como um bom gerador de renda passiva.
Dividend Yeld
É um indicador que mostra a performance referente aos proventos pagos aos cotistas do fundo nos últimos 12 meses. Com esse indicador é possível entender a relação entre os dividendos que a empresa distribuiu e o preço atual da ação da companhia.
Porém é importante salientar que um dividend yeld (DY) alto não significa que o fundo vai continuar pagando altos dividendos, pois ele reflete um momento passado e isso não é garantia do futuro. Ainda mais por que esse DY pode estar inflado devido algum evento esporádico do fundo, como a venda de um ativo ou um recebível fora de época.
Montando a carteira de fundos imobiliários
Agora que já entendemos um pouco sobre os tipos de fundos que existem e como podemos avaliar cada um deles de modo geral, vamos apresentar alguns FIIs que merecem sua atenção, além de terem um diferencial, quase todos custam menos de R$10,00. Então, não tem desculpa para começar a construir a sua carteira de investimentos e começar a ganhar dividendos já em Fevereiro. Vamos aos fundos:
CPTS11 – CAPITÂNIA SECURITIES II FII
É um fundo de Títulos e Valores Mobiliários que investe em outros Fundos imobiliário e também em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que são títulos de crédito de emissão exclusiva das securitizadoras imobiliárias. Constituem promessas de pagamentos em dinheiro e são lastreados em créditos imobiliários.
Sua alocação de ativos da carteira segundo o relatório gerencial de dezembro é: 68,4% em CRIs, 30,5% em FIIs e 1,1% em caixa, sendo o fundo exposto a ativos ligados a IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) que nada mais é do que inflação, ou seja, com a inflação voltando a patamares normais o fundo tendo a pagar dividendos maiores do que o atual, auxiliando na rentabilidade da sua carteira de FIIs.
Caso queira mais informações sobre o fundo acesse o RI (Relação com Investidores) clicando aqui.
Atualmente o CPTS11 está cotado a R$8,48 com um P/VP de 0,92. Possui 311 mil cotistas e uma liquidez diária de 6,6 milhões de reais, um Dividend Yeld de 10,42% nos últimos 12 meses. Pagou o último dividendo de R$0,065 e se você adquirir 131 cotas do fundo, já receberia o equivalente ao valor da cota do fundo em dividendos, fazendo assim a bola de neve começar a girar.
KISU11 – KILIMA FIC FDO. IMOB. SUNO 30
O fundo imobiliário KISU11 é um fundo de fundos, ou seja, ele compra cotas de outros fundos imobiliário que pagam dividendos e esses dividendos acabam gerando os dividendos do KISU11.
A carteira de ativos do fundo hoje é composta segundo o relatório do fundo (que pode ser acessado aqui) por 98,4% de outros fundos imobiliários e 1,6% em caixa. Olhando a carteira de fundos imobiliários do KISU11, vemos um boa diversificação das cotas, sendo 33,3% em papel, 22,9% em Galpões, 13,2% em Shopping as maiores posições, o que é bom, pois garante menos instabilidades caso alguns desses fundos imobiliários que o KISU11 tem cota, tenha algum tipo de problema.
O KISU11 está cotado a R$8,46 com um P/VP de 0,93. Possui 132 mil cotistas e uma liquidez diária de 1 milhão de reais, um Dividend Yeld de 10,52% nos últimos 12 meses. Pagou o último dividendo de R$0,08 e se você adquirir 106 cotas do fundo já receberia o equivalente ao valor da cota do fundo em dividendos, fazendo a bola de neve começar a girar.
VGIA11 – VALORA CRA FDO INV NAS CAD PROD AGRO
O fundo imobiliário VGIA11 é um FIAGRO, ou seja um FII ligado diretamente ao agronegócio no Brasil que movimenta 25% do PIB no ano.
O FII VGIA11 tem sua alocação em Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) são títulos de renda fixa lastreados em recebíveis originados de negócios entre produtores rurais, ou suas cooperativas, e terceiros, abrangendo financiamentos ou empréstimos relacionados à produção, à comercialização, ao beneficiamento ou à industrialização de produtos, insumos agropecuários ou máquinas e implementos utilizados na produção agropecuária. Como podemos ver na imagem abaixo retirada do relatório do fundo (acesse aqui) que demostra a alocação do fundo e todos os CRA indexados ao CDI que está diretamente ligado a SELIC.
A alocação do fundo imobiliário se concentra principalmente nas Distribuidoras de insumos agrícolas e Cooperativas com 46,9% e 44,2% respectivamente. Está distribuído por 13 estados do Brasil, atuando fortemente nos maiores estados em produção agrícola.
O VGIA11 está cotado a R$8,99 com um P/VP de 0,94. Possui 163 mil cotistas e uma liquidez diária de 3,7 milhões de reais, um Dividend Yeld de 17,14% nos últimos 12 meses. Pagou o último dividendo de R$0,12 e se você adquirir 75 cotas do fundo já receberia o equivalente ao valor da cota do fundo em dividendos, fazendo a bola de neve começar a girar.
GALG11 – GUARDIAN LOGISTICA
O fundo imobiliário GALG11 é um fundo do segmento de tijolo, possuindo imóveis que são alugados para empresas. Possui atualmente 5 ativos distribuídos em 4 estados brasileiros para 3 empresas distintas. Os contratos são de pelo menos 8 anos o que garante um previsibilidade de receita, sendo esses contratos indexados a IPCA (inflação) como demostra o relatório do fundo (acesse aqui para mais informações).
Como já citado ele possui 3 inquilinos nos seus galpões, o que é preocupante no sentido de estar um pouco concentrado, porém as empresas instaladas nos galpões são sólidas, sendo a BRF (BRFS3) listada em bolsa, a Souza Cruz fabricante de tabaco do grupo BAT, uma empresa multinacional com 120 anos de história, e a AIR Liquide líder global no setor de fornecimento de gases tanto para indústrias como para a área de saúde.
O fundo imobiliário GALG11 está cotado a R$9,07 com um P/VP de 0,91. Possui 116 mil cotistas e uma liquidez diária de 3,37 milhões de reais, um Dividend Yeld de 10,94% nos últimos 12 meses. Pagou o último dividendo de R$0,084 e se você adquirir 108 cotas do fundo já receberia o equivalente ao valor da cota do fundo em dividendos, fazendo a bola de neve começar a girar.
MXRF11 – MAXI RENDA
O fundo imobiliário MXRF11 é um fundo de papel híbrido, ou seja, investe em CRI e em imóveis físicos também.
A maioria dos CRIs que compõem a carteira do FII MXRF11 segundo o relatório do fundo (pode ser acessado aqui) são atrelados a IPCA que como já citado no CPTS11 pode vir a melhorar com a estabilização da inflação. A divisão dos setores é bem distribuída o que garante uma menor instabilidade do FII.
O fundo fundo imobiliário MXRF11 investe majoritariamente em CRI (78%), e o restante do portifólio atrelados a imóveis físicos ou permutas financeiras que seriam empréstimos ao setor imobiliário para a construção do prédio em troca de um percentual do imóveis ao final de sua construção.
O fundo imobiliário MXRF11 está cotado a R$10,71 com um P/VP de 1,08. Possui 1 milhão de cotistas e uma liquidez diária de 11,89 milhões de reais, um Dividend Yeld de 12,87% nos últimos 12 meses. Pagou o último dividendo de R$0,11 e se você adquirir 98 cotas do fundo já receberia o equivalente ao valor da cota do fundo em dividendos, fazendo a bola de neve começar a girar.
Conclusão – como fica a carteira
Depois de analisarmos o por que investir no fundos imobiliários, como escolher os FII, quais os critérios para escolhe-los, além de trazermos alguns fundos interessantes de segmentos diferentes, não tem desculpa para não começar a investir e gerar uma renda extra todo mês.
Com menos de R$50,00 reais por mês você já pode adquirir uma cota de cada fundo e já começar a ganhar dividendos no próximo mês. No começo os dividendos pagaram uma bala ou nem isso, mas conforme você vai aportando cada mês, fazendo uma grana extra e fazendo aportes extras, utilizando o bônus da empresa ou o 13° salário, os rendimentos tendem a aumentar.
Juntando uma boa quantidade de cotas de cada fundo, você pode chegar ao patamar de os rendimentos dos FIIs serem suficientes para comprar mais uma cota, e é nesse momento que a mágica da bola de neve dos investimentos começa a criar forma, e com o passar do tempo ela tende a crescer cada vez mais.
Por isso não deixe de começar agora mesmo, abra uma conta em uma corretora, transfira o dinheiro e comece hoje mesmo a mudar o seu futuro. E se esse artigo te ajudou em alguma coisa não deixe de compartilha-lo com mais pessoas para que outros também possam ter uma fonte de renda passiva e mudar a sua vida.
